男性の離婚相談において、トラブルに発展しやすく、かつ離婚後の人生に致命的な影響を及ぼしかねないのが「マイホーム（不動産）と住宅ローン」の取り扱いです。
特に男性側から非常に多く寄せられるのが、「子供の学区を変えたくない」・「妻が今の家から離れたくないと言っている」という理由から、「夫（ローン名義人）が家を出ていき、妻と子供がそのまま自宅に住み続ける。ローンは夫が払い続ける、または妻が夫に家賃として支払う」というケースです。
結論から申し上げますと、この選択はローン名義人である男性にとって「大きなリスク」があります。
「自分が我慢してローンを払えば、丸く収まるだろう」という安易な妥協は、数年後に取り返しのつかない事態を招く恐れがあります。 本コラムでは、ローン名義人の夫が出ていき妻が住み続ける場合のリスク、連帯保証人・ペアローンの問題、養育費との相殺実務、そして具体的なトラブル回避策について、男性の立場に立って詳しく解説いたします。
財産分与におけるマイホームと住宅ローンの基本原則
まずは、離婚時の財産分与において、住宅ローンが残っている家をどのように扱うのか、基礎知識を押さえておきましょう。
財産分与の対象となるのは「結婚期間中に夫婦で協力して築いた財産（共有財産）」です。
マイホームも当然その対象となりますが、ローンが残っている場合は以下の2つのパターンで扱いが大きく変わります。
アンダーローン（家の査定額がローン残高を上回る場合）
家の時価が４０００万円、ローン残高が２０００万円の場合、差し引き２０００万円の「プラスの財産」が存在することになります。
この場合、原則としてこの２０００万円を夫婦で１０００万円ずつ（2分の1ルール）分けることになります。
売却して現金で分けるか、家を取得する側がもう一方に代償金として１０００万円を支払うのが一般的です。
オーバーローン（ローン残高が家の査定額を上回る場合）
家の時価が３０００万円、ローン残高が４０００万円の場合、差し引きマイナス１０００万円となります。
実務上、このような「マイナスの財産」は財産分与の対象にしない（ゼロとみなす）のが原則です。しかし、財産分与の対象にならないからといってローンが消えるわけではなく、金融機関との契約通り、名義人が返済を続けなければなりません。
ここで最も重要な大原則は、「夫婦間の離婚の合意（財産分与）」と「金融機関との金銭消費貸借契約（住宅ローン）」は全く別の問題であるということです。
離婚協議書で「妻がローンを支払う」と約束しても、銀行に対しては一切効力を持ちません。銀行から見れば、離婚しようが関係なく「名義人である夫に請求する」のがルールなのです。
夫がローン名義人のまま、妻が住み続ける「３つのリスク」
では、夫が家を出て、名義をそのままに妻が住み続けた場合、男性にはどのようなリスクが降りかかるのでしょうか。
リスク1：男性の「住宅ローン控除（減税）」が失効する
多くの方が盲点としているのが「税金」の問題です。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が減額されるメリットの大きい制度です。
しかし、この控除を受けるための条件として「納税者本人がその家屋に居住していること」が求められる場合があります。
離婚に伴い夫が家を出て住民票を移した場合、その年から住宅ローン控除は受けられなくなります。
毎年数十万円の還付を受けていた高収入の男性ほど、この手取り減少による経済的ダメージは計り知れません。
リスク2：住居費の二重負担
夫が家を出た場合、夫は「自分の新しいアパートの家賃」と「元妻が住む家の住宅ローン」を二重に支払うことになります。
さらに、後述する養育費の支払いも重なれば、手取り収入の大部分が住居費と子供の費用に消えてしまいます。
「今はボーナスがあるから払える」と思っていても、会社の業績悪化、自身の病気、あるいは将来の再婚などで少しでも支出のバランスが崩れれば、一気に経済的に行き詰まるリスクがあります。
リスク3：妻がローン（家賃）を滞納した場合、夫の信用情報に傷がつく
「ローン名義は夫だが、妻が毎月夫の口座にローン相当額を振り込み、夫が銀行に払う」という約束を交わすケースもあります。
しかし、妻が病気や失業などで支払いを滞納した場合、どうなるでしょうか。
前述の通り、銀行の請求先は名義人である夫です。
妻が払わないからといって、夫が銀行への支払いを止めれば、夫自身が「滞納者」として信用情報機関に登録（いわゆるブラックリスト入り）されてしまいます。さらに滞納が数ヶ月続けば、銀行は保証会社に代位弁済を求め、最終的には自宅が「競売」にかけられ、夫には多額の借金だけが残ることになります。
「ペアローン」・「連帯保証人」という高い壁
共働き夫婦の場合、「ペアローン（夫婦それぞれが主債務者になる）」や、夫が主債務者で妻が「連帯保証人（または連帯債務者）」になっているケースが多く見られます。
離婚するのだから連帯保証人を外してほしい、と銀行に交渉しても、銀行は「離婚」を理由に連帯保証人を外すことはあまりありません。銀行からすれば、回収できる相手（担保）が減るだけだからです。
妻が連帯保証人のまま離婚し、夫が家を出てローンを払う場合、万が一夫がローンを滞納すると、元妻のところに銀行からの一括返済請求が届きます。
これが原因で元夫婦間で泥沼の裁判に発展することもあります。
ペアローンや連帯保証人を解消するには、「別の銀行で、夫（または妻）単独名義でローンを借り換える」か、「代わりの連帯保証人（親族など）を立てて銀行の承諾を得る」といった厳しい条件をクリアしなければなりません。
リスクを回避・軽減するための実践的対策
これらのリスクを回避するためには、どのように交渉を進めるべきか実務的観点から解説いたします。
対策1：最も確実なのは「売却して清算する」こと
弁護士として最も推奨するのは、自宅を売却して現金化し、住宅ローンを完済した上で、残ったお金を夫婦で分ける（あるいは手出しをしてでもローンを消滅させる）ことです。
これにより、夫婦の経済的な関係が完全に断ち切られ、後顧の憂いなく新しい人生をスタートできます。
「子供の学区が…」という妻の主張に対しては、売却して得たお金を原資に、同じ学区内の賃貸マンションに引っ越してもらうよう粘り強く交渉する方法があります。
対策2：妻の単独名義で「借り換え」を行う
どうしても妻が住み続けたいと主張し、かつ妻に十分な継続的収入（正社員など）がある場合、妻自身が別の銀行で住宅ローンを組み直し、夫から家を買い取る（財産分与として名義変更する）方法があります。
これにより、夫はローン債務から完全に解放されます。実務上は、慰謝料や財産分与、将来の養育費の一括払いなどを考慮して、適正な買い取り価格や譲渡の条件を算定します。
対策3：やむを得ず住まわせる場合は「定期借家契約」と「公正証書」を
妻に収入がなく借り換えが不可能で、どうしても数年間（子供が卒業するまで等）は妻を住まわせざるを得ない場合、リスクを最小限に抑えるための厳格な契約が必要です。
単なる口約束ではなく、必ず「公正証書」を作成します。
さらに、名義人である夫を貸主、妻を借主とする「定期借家契約（期限が来たら確実に退去させられる契約）」を結びます。
「養育費とローン負担の相殺」・「固定資産税の負担割合」・「妻が再婚したり他の男性を引き入れた場合の即時退去条項」・「期間満了後の売却への同意義務」など、男性側が不利益を被らないための防衛線を何重にも張り巡らせた契約書を作成します。
もっとも、この方法はあまりないケースですのでその点ご留意ください。
まとめ
離婚時の話し合いは精神的な疲労が大きく、男性側が「早く終わらせたい」・「自分が家を出てローンを払えば丸く収まる」と妥協してしまいがちです。
しかし、不動産と住宅ローンの問題は、あなたのこれからの数十年間の人生を左右する重大な契約事項です。
妻の言いなりになって不利な条件で合意書にサインしてしまう前に、必ず専門家にご相談ください。あなたが築いてきた財産とこれからの未来を守るため、最適な戦略を共に考え、全力でサポートいたします。
グリーンリーフ法律事務所は、設立以来35年の実績があり、18名の弁護士が所属する、埼玉県ではトップクラスの法律事務所です。
また、各分野について専門チームを設けており、専門チームの弁護士は、各担当分野について知識・経験とも豊富で、大きな強みを持っています。まずは、一度お気軽にご相談ください。
この記事を書いた弁護士：弁護士 安田伸一朗
離婚・不倫慰謝料
弁護士法人グリーンリーフ法律事務所所属、埼玉弁護士会所属の弁護士。令和4年の弁護士登録以来、離婚問題の解決に特化し、男性・女性を問わず、不貞慰謝料、財産分与、親権争いなど、感情の対立が激しい事案において数々の解決事例あり。依頼者の不安を解消する丁寧なヒアリングを徹底し、最新の裁判例に基づいた緻密な戦略で、有利な条件での合意や早期解決へと導くことに注力。
